德佑分析地产的假设开发法

　　新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

　　4.假设开发法。

　　待开发房地产开发前的状态包括生地、毛地、熟地。德佑地产认为投资开发后的状态包括熟地和房屋(含土地)，经营方式有出售、出租、自营。

　　运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

　　预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

　　开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

　　运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现方法，难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。



　　5.基准地价修正法。

　　这是我国特有的方法。

　　操作步骤：

　　(1)搜集有关基准地价的资料。

　　(2)确定估价对象所处地段的基准地价。

　　(3)进行交易日期修正。

　　(4)进行区域因素修正。

　　(5)进行个别因素修正。

　　(6)求出估价对象实地价格。

　　基准地价修正法也是一个比较的方法。邵非认为基准地价的建立条件是它正常市场条件下的交易价格，没有交易情况修正。

　　进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。区域因素和个别因素修正内容和修正方法同市场比较法相一致。

　　运用基准地价修正法评估实地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

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